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Immobilien 1×1 – Fachbegriffe, Tipps und viele Antworten

In den letzten Jahren ist der Wert der Immobilen stark gestiegen und deshalb ist auch das Thema Immobilien für viele Menschen wichtig und aktuell. Deshalb sind auch die Begriffe aus dem Bereich der Immobilien von Bedeutung.

Die wichtigsten Begriffe

Eine beschränkte Auswahl von Begriffen aus dem Immobilien-Bereich wird jetzt im Einzelnen näher erläutert.

Annuität

Die Regelmäßige Rückzahlung (wird auch als Tilgung bezeichnet) eines Darlehens wird als Annuität bezeichnet. Der Rückzahlungsbetrag setzt sich aus einem Tilgungsanteil und aus einem Zinsanteil zusammen. Dabei verschiebt sich das Verhältnis von Zinsen in Richtung Tilgung bei fortlaufender Rückzahlung immer mehr , weil der Zinsanteil nur auf die vorhandene Restschuld gezahlt wird.

Bauland

Bei Bauland (wird auch als Baugrund bezeichnet) handelt es sich um eine Fläche, bei der alle natürlichen sowie rechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung auf der Grundlage des Baurechts vorhanden sind.

Erbbaurecht

Hier wird von einem Eigentümer (wird auch als Erbbaurechtsgeber bezeichnet) einem Erbbauberechtigten die Nutzung und Errichtung eines Hauses auf dessen Grundstück eingeräumt. Dabei wird hier eine regelmäßige Zahlung (Erbbaurechtzins) mit dem Erbbaurechtsgeber abgesprochen. Das hier errichtete Bauwerk wird erst nach Beendigung des Erbbaurechts Bestandteil des Grundstücks. Dabei wird ein solches Erbbaurecht auf eine begrenzte Zeit vereinbart (z.B. 60 Jahre).

Grundbuch

Bei dem Grundbuch handelt es sich um ein amtliches und öffentliches Verzeichnis von Grundstücken. Dort sind alle Eigentumsverhältnisse sowie die mit dem Grundstück verbundenen Rechte und auf dem Grundstück liegenden Lasten enthalten. Das Grundbuchamt als Unterabteilung des Amtsgerichts verwaltet die in dem jeweiligen Bezirk liegenden Grundstücke. Wenn öffentliche Lagen vorhanden sind, werden diese nicht im Grundbuch erfasst. Im Baulastenverzeichnis sind diese Öffentlichen Lasten enthalten. Dabei wird beim jeweiligen Amtsgericht für jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt geführt.

Hypothek

Bei der Vergabe eines Darlehens dient eine Hypothek auf eine Immobilie der Bank als Sicherung (eine Art von Pfand) Herbei tritt der Hypothekennehmer seine Rechte an seiner Immobilie an den Darlehensgeber (Gläubiger) ab und dieser erhält dann dafür das Darlehen. Dabei ist dann für den Darlehensgeber (also für die Bank) mit der Eintragung im Grundbuch in Abteilung II eine Absicherung gegen Zahlungsausfälle vorhanden. Somit hat der Darlehensgeber bei Zahlungsverzug das Recht, die Immobilie in die Zwangsversteigerung zu geben, um dann dadurch an sein Geld zu kommen. Wenn vom Darlehensnehmer das Darlehen vollständig getilgt worden ist, so kann dieser dann in der Abteilung II die eingetragene Hypothek löschen lassen.

Indexmiete

Bei der Indexmiete handelt es sich um eine variable Miete. Die gesetzliche Grundlage ist hierfür § 557b BGB. Die Indexmiete richtet sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Lebenserhaltungskosten-Preisindex der privaten Haushalte. Wenn die Preise steigen, steigt auch die Indexmiete. Dabei ist es den Mietern und Vermietern selbst überlassen, eine solche Indexmiete zu vereinbaren und dadurch eine Mieterhöhung jährlich zu einem festen Zeitpunkt festzulegen.

Landbauordnung

Bei der Landbauordnung wird geregelt, was bei einem Bau technisch zu beachten ist und wann eine Baugenehmigung beantragt werden muss. Die einzelnen Bundesländer sind für das Bauordnungsrecht zuständig. In einer Landesbauordnung ist auch festgelegt, welche Person solche Bauvorlagen erstellen darf. Dazu gehören hauptsächlich Fachingenieure und Architekten.

Maklervertrag

Bei einem Maklervertrag handelt es sich um eine privatrechtliche Vereinbarung und durch einen solchen Vertrag ist der Auftragsgeber im Erfolgsfalle verpflichtet, eine Provision an den Makler zu bezahlen. Hierzu gibt es verschiedene Formen des Maklervertrages. Dabei wird im Tagesgeschäft zwischen dem gesetzlichen Maklerauftrag und einem Alleinauftrag unterschieden.

Pacht

Bei der Pacht nicht zu verwechseln mit der Erbpacht wird eine Sache (zum Beispiel landwirtschaftliche Fläche oder ein landwirtschaftlicher Betrieb oder ein gastronomischer Betrieb) auf eine bestimmte Zeit dem Pächter zum Gebrauch überlassen. Dabei erfolgt die Überlassung gegen Entgelt. Hierbei verbleibt die wirtschaftliche Nutzung beim Pächter. Dabei wird auch der vereinbarte Pachtzins (das vereinbarte Entgelt) als Pacht bezeichnet.

Reale Grundstückstellung

Bei der Grundstücksteilung wird zwischen der realen Grundstücksteilung und der ideellen Grundstückteilung unterschieden.. Bei der realen Grundstücksteilung (hier wird auch von Realteilung gesprochen) wird ein Grundstück, das sich im Miteigentum von mehreren Personen von der Fläche her real geteilt. Durch eine solche Teilung entstehen 2 oder mehrere Grundstücke (je nach Miteigentümer) mit einem für die einzelnen Grundstücke vorhandenen Grundbuch-Blatt. Der einzelne Miteigentümer gibt dann sein Miteigentums-Rechts für das komplette Grundstück auf und er bekommt das Alleineigentum an der neuen Teilfläche. Dabei erfolgt die Vermessung der neuen Grundstückgrenzen durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur.

Staffelmiete

Bei der Staffelmiete handelt es sich um eine Nettokaltmiete (gesetzliche Grundlage § 557a BGB), welche für bestimmte Zeiträume in verschiedener Höhe schriftlich vereinbart worden ist. Das bedeutet, dass die Mieterhöhung und der Erhöhungszeitpunkt vertraglich festgelegt sind.. Dabei ist eine Mietererhöhung während der Geltungsdauer der Staffelmiete von Gesetzes wegen ausgeschlossen.

Das Wohnungseigentum

Bei dem Wohnungseigentum handelt es sich um das Eigentum an einer einzelnen Wohnung. Dabei verfügt jede Eigentumswohnung über ein auf die jeweilige Wohnung bezogenes Wohnungsgrundbuch. Mit der Eintragung im Grundbuch begründet sich auch das Wohnungseigentum. Dadurch wird der Käufer rechtlicher Eigentümer einer Wohnung. Auch gehört durch das Wohnungseigentum der Eigentümer der Wohnung auch der Wohneigentümergemeinschaft mit allen Pflichten und Rechten an.

Werteinschätzung oder Wertermittlung einer Immobilie

Die Wertermittlung für Immobilien umfasst die Bewertung eines bebauten oder eines unbebauten Grundstücks mit verschiedenen Verfahren. Dazu gehören zum Beispiel die Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Eine Vereinheitlichung der Verfahren erfolgt in der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Ein wichtiger Begriff bei der Immobilienwerteinschätzung ist der Verkehrswert. Im § 194 BauGB wird dieser Verkehrswert genauer beschrieben.

Danach wird der Verkehrswert (wird auch als Marktwert bezeichnet) durch den Preis bestimmt, welcher dann im normalen Geschäftsverkehr nach den aktuell vorhandenen rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten und der Lage sowie der Beschaffenheit des Grundstücks ohne Berücksichtigung von außergewöhnlichen Verhältnissen zu erzielen ist.

Wie bereits erwähnt, werden durch die Immobilienwertermittlungs-Verordnung als Grundlage für die Wertermittlung die Verfahren zur Ermittlung der Sach-, Ertrags- und Vergleichswerte standardisiert. Dabei können hier jedoch beispielsweise Liebhaberobjekte oder ein außergewöhnliches regionales Marktgeschehen nicht standardisiert werden. Auch die Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen der Gemeinden sind rückwärtsgerichtet und werden aus den Verkaufspreisen aus dem vergangenen Jahren gebildet.

Deshalb ist eine Immobilie grundsätzlich das wert, .was eine Käuferin oder ein Käufer zu dem Verkaufszeitpunkt bereit ist, zu bezahlen.

Wenn jedoch ein rechtsicheres Gutachten erstellen werden muss, ist ein vereidigter Immobiliengutachter zu beauftragen. Die Kosten können sich hierbei auf mehrere tausend Euro belaufen.

Zu den unterschiedlichsten Anlässen kann eine Immobilienwertermittlung benötigt werden.

Dazu zählen zum Beispiel der Immobilienverkauf, die Feststellung der Immobilienwerte im Rahmen einer Scheidung, im Rahmen einer Erbauseinandersetzung, als Beleihungswert für eine Bank, für eine Hypotheken-Verlängerung oder zur Dokumentation des Verkehrswertes für das Finanzamt.

Die einzelnen Wertermittlungsverfahren

Bei dem Sachwertverfahren erfolgt die Ableitung des Verkehrswertes von einem Gebäude aus den Herstellungskosten. Dabei sind der Ausgangspunkt die Kosten, welche aufgrund der Neuerrichtung des Gebäudes entstehen würden. Hierbei wird zur Ermittlung des Verkehrswertes bei diesem Verfahren der Marktanpassungsfaktor (dadurch wird der ermittelte Wert an die aktuellen Marktbedingungen angepasst) zu Grunde gelegt.

Das Ertragswertverfahren wird dann angewandt, wenn eine bewirtschaftete Immobilie oder die Immobilie als Renditeobjekt zu bewerten ist. Dabei steht bei diesem Verfahren der erzielbare Reinertrag für die Wertermittlung im Vordergrund. Hierbei wird bei diesem Verfahren zur Marktanpassung und zur Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaftszinssatz (die durchschnittliche marktübliches Verzinsung) verwendet.

Der Verkehrswert wird beim Vergleichswertverfahren durch Vergleichspreise von gleichartigen Immobilien zum gleichen Zeitpunkt herangezogen. und ermittelt.

In der Praxis wird hier das Vergleichswertverfahren an häufigsten angewandt. Dieses Verfahren wird sowohl zur Bewertung von Häusern als auch von Eigentumswohnungen oder von Grundstücken verwendet. Wenn es sich um vermietete Objekte oder um Gewerbeimmobilien handelt, kommt das Ertragswertverfahren häufiger zum Einsatz.

Akquise -Tipps für Immobilienverkauf

Wenn es um die Akquise von Immobilien geht, steht hier die Geduld und die Kreativität im Vordergrund.

Wenn beim Immobilienverkauf oder -kauf ein Makler eingeschaltet ist, versucht dieser, das vorhandene Angebot mit der Nachfrage zu verbinden und dort wird die Akquise sowohl beim Immobilienverkauf-/kauf als auch bei der Gewinnung von Neukunden eingesetzt. Dabei gibt es unterschiedliche Möglichkeiten.

Kaltakquise

Hier wird zwischen der Kaltakquise vor Ort und am Telefon unterschieden.

Gerade der persönliche Kontakt vor Ort ist für einen solchen Dienstleister (wie zum Beispiel der Makler) besonders von Bedeutung. Dieser Dienstleister muss hier sehr nah an der Kundschaft sein. Bei den meisten Menschen ist der Verkauf der Immobilie eine der wichtigsten Entscheidung in deren Leben.

Deshalb ist es wichtig, die Immobilien als Makler persönlich vor Ort, in dessen Umfeld dieser Dienstleister aktiv ist, zu begutachten. Dabei sollten dann hier auch die dort vorhandenen Bewohner und Passanten angesprochen werden. Hier hilft dann eventuell auch die Übergabe von Flyern und der Visitenkarte. Dadurch kann die eigene Reichweite erweitert werden.

Im Vorfeld einer telefonischen Kaltakquise werden in der Regel lokale Immobilien-Kleinanzeigen nach privaten Immobilien durchsucht. Danach erfolgt die telefonische Kontaktaufnahme, bei der um die Erlaubnis gefragt wird, ob die zu verkaufende Immobilie unverbindlich in den eigenen Immobilienbestand aufgenommen werden kann. Dadurch gewinnt das Immobilienportfolio an Größe und dadurch ist ein größeres Potential vorhanden, mehr Aufträge aufgrund erhöhter Kontakte zu erhalten.

Teilnahme an Festen, Veranstaltungen und Events

Gerade lokal verwurzelte Menschen und somit auch Hauseigentümer und auch Interessenten sind gerne auf Sportfesten, Firmen-Jubiläen sowie anderen regionalen Festen. Dort muss ein Makler ebenfalls präsent sein und Flagge zeigen, um auf der einen Seite seine Zugehörigkeit zu zeigen und auf der anderen Seite eventuell auch den einen oder anderen Kauf- oder Verkaufswunsch aufzunehmen.

Social Media

Heutzutage ist der Einsatz von Social Media, wie zum Beispiel Facebook oder Instagram, ebenfalls ein wichtiges Standbein bei der Akquise. Dort können dann auch bestimmte Gruppen aufgebaut werden.

Multi-Listing-Systeme (MLS)

Hierbei handelt es sich um Immobilien-Datenbanken. Hier werden dann von den angeschlossenen Maklern Objekte in solche Datenbanken eingegeben und die dort beteiligten Personen kooperieren bei der Vermittlung. Solche Systeme sind in der Regel geschlossen. Das bedeutet, dass hier nur die angemeldete Klientel diese Objekte einsehen kann.

Der Vorteil dabei ist, dass hier ein sofortiger Zugriff auf einen großen Immobilien-Pool vorhanden ist. Nachteilig ist hier, dass für die Vermittlung auch geringere Provisionen ausbezahlt werden, weil ein Teil der Provision auch an das System geht und eventuell an andere Beteiligte abgegeben werden muss.

Suchmaschinen Marketing

Für die Immobilienverkäufer (also die Makler) ist eine gute Positionierung ihrer Webseiten in den Suchmaschinen im Internet ebenfalls von großer Bedeutung.

Dabei handelt es sich bei der Suchmaschinen-Optimierung (Abkürzung SEO) um die Disziplin im Online-Marketing, die dabei hilft, die Homepage bei den Suchmaschinen Google oder Bing und andere Suchmaschinen nach vorne zu bringen.

Ebenfalls hilfreich in diesem Bereich ist auch die Suchmaschinen-Werbung (Abkürzung SEA). Hier erfolgt die Schaltung von Anzeigen bei Google oder Bing und den anderen Suchmaschinen. Hier wird dann zum Beispiel von Google-Ads gesprochen. Solche Anzeigenschaltungen sind jedoch kostenpflichtig.

Kontakt zu verwandten Branchen

Gerade der Immobilienbereich ist von einer Vielzahl von anderen Branchen umgeben. Häuser, Wohnungen sowie Grundstücke müssen gepflegt und versorgt werden. Die dort vorhandene Technik benötigt Wartung und muss auch gegebenenfalls ersetzt werden. Deshalb ist es sinnvoll, die eventuell in diesen Branchen vorhandenen Netzwerke ebenfalls zu integrieren, so dass dann auch von dem einen oder anderen Handwerker eine entsprechende Empfehlung bei seiner Kundschaft abgegeben werden kann. Wenn dann der Makler noch eventuell einen zusätzlichen Service, wie zum Beispiel die Hausverwaltung, anbieten kann, dann verbreitet sich die Empfehlungsbasis noch weiter.

Stolperfallen im Immobilienbereich

Unter Stolperfallen im Immobilienbereich werden diejenigen Punkte verstanden, die den Immobilienverkauf oder -kauf beeinträchtigen können.

Dazu gehören zum Beispiel solche Begriffe, wie Altlast oder Baumängel und viele weitere Begriffe. Die als Beispiel aufgeführten Begrifflichkeiten für eventuelle Stolperfallen werden hier etwas näher dargestellt.

Altlast

Bei Altlasten handelt es sich zum Beispiel um Ablagerungen im Boden bei einem bebauten und unbebauten Grundstück, welche schädliche Bodenveränderungen und von denen weitere Gefahren für die Allgemeinheit, die Umwelt und somit auch für die Gesundheit der Menschen ausgehen kann oder zu erwarten sind. Verdächtig dabei sind solche Grundstücke oder Gebäude, auf denen beispielsweise ein Chemiebetrieb, eine Tankstelle, eine KFZ-Werkstatt oder eine Müllgrube angesiedelt ist oder war. Wenn man über die frühere Nutzung von einem Grundstück als Kaufinteressent unsicher ist, kann hier eine Auskunft aus dem Altlastenkataster beantragt werden.

Baulast

Bei einer Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber einer Baubehörde vorhanden. Solche Baulasten können die Bebaubarkeit von Grundstücken stark beeinflussen oder auch im Extremfall verhindern.

Fazit

Der Immobilienbereich ist es sehr umfangreiches und vielfältiges Betätigungsfeld. Auch gibt es hier eine Vielzahl von Begrifflichkeiten, die insbesondere beim Immobilienkauf oder -verkauf eine wichtige und bedeutende Rolle spielen.

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